Основы проектирования правоотношений собственности в группе домовладельцев, решивших создать Товарищество собственников жилья
Вопросами собственности, разграничения прав собственности, межевания границ и так далее, занимаются многие деятели политики, науки, градостроительства, поскольку отношения собственности являются фундаментом многих отношений в любом обществе. Эта роль обусловлена тем, что собственность необходима для удовлетворения большинства насущных потребностей людей.
В современной учебной литературе сложилось как бы два основных представления о собственности, которые условно можно разделить на «экономические» и на «юридические». На самом деле собственность, как и жизнедеятельность людей имеет множество содержаний и форм выражения.
Представление о собственности, ее видах
Сначала рассмотрим, каким образом представлено понятие собственности в различных источниках:
. Собственность - это присвоение благ в социально определенной форме.
. Собственность - это имущество, принадлежащее кому-либо.
. Собственность - это материальные ценности, имущество, принадлежащее кому-нибудь или находящееся в полном распоряжении кого-нибудь.
Разнообразие и противоречивость приведенных выше цитат свидетельствует об отсутствии единого понимания данного термина.
Автор первого определения отождествляет понятие «собственности» с присвоением благ, однако, с точки зрения здравого смысла присвоение благ - деятельность, действия, не есть собственность. Предметом собственности всегда является вещь либо результат деятельности, но не благо.
Собственность (с токи зрения авторов)- это исключительная власть какого-либо лица (собственника) над вещью(предметом собственности).
Право собственности - возможность приобретения вещи в собственность и возможность реализации своей собственности.
В статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского Кодекса РФ установлено:
. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других людей.
Все виды деятельности взаимодействующих лиц, связанные с присвоением и реализацией собственности, а также с ее государственным признанием и регистрацией, будем называть правоотношениями собственников.
Теперь обратимся к законодательной трактовке понятия «общая собственность». Согласно статье 244 Понятие и основания возникновения общей собственности
. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
В пункте 5 данной статьи предусмотрено следующее: собственники имущества в праве установить размер доли каждому собственнику на совместную собственность, в этом случае собственность из совместной превращается в долевую. Регистрируемые доли в ГК РФ назвали «долевой собственностью», а не регистрируемые - «совместной собственностью».
В случае коммунальной собственности понятие «долевая собственность» означает, что каждый ее участник является совладельцем общего имущества, обладающим набором долей в разных компонентах его правового статуса.
На рисунке изображена модель, на которой личное имущество входит составной частью в общее имущество, причем доступ к личному имуществу невозможен без использования общего имущества. Примером такой ситуации может служить квартира в многоквартирном доме, которая не имеет индивидуального входа. Участники такой собственности одновременно выполняют две разные функции:
· функцию единоличного собственника в отношении одной части имущества,
· функцию участника общей собственности в отношении другой части того же имущества.
Если рассматривать многоквартирный дом, как «единый имущественный комплекс», то на разные части такого имущества устанавливаются разные виды собственности. И каждый собственник квартиры является одновременно и единоличным собственником на личное имущество, и долевой (в случае раздела совместной) собственности. Каким же образом выделять эти доли? Этому и посвящена данная работа, методика расчета которой и все необходимые правила и условия выполнения приведены ниже.
Задание
Дано:
. Дан проект жилого дома. Проект 2-этажного дома на 6 квартир ( планировки 1 и 2-го этажей могут быть идентичными).
. Дом находится на участке земли 18 соток. Участок с двух сторон окаймляют два пешеходных тротуара шириной 4 м.
. Все домовладельцы платят:
· Налог на имущество ( на строение и на землю раздельно);
· За пользование газо-, водо-, энерго- ресурсы;
· За коммунальное обслуживание дома (уборка мусора, уборка придомовой и внутридомовой (общей) недвижимости), в том числе за текущий (плановый, планово-предупредительный, ревизионный) ремонт;
· Отчисляют амортизационные отчисления на капремонт, «восстановление» дома.
. Предположим, что стоимость:
· Жилищной недвижимости, отнесенной к одному квадратному метру жилья, равна 30 000 рублей;
· Стоимость инженерно-технических коммуникаций в доме (без внутриквартирного инженерно-технического оборудования) составляет 10% от общей стоимости дома;
· Стоимость крыши - 5 %;
· Стоимость фасада - 5 %;
· Стоимость градостроительной документации (проекта и др.) - 6 %;
· Стоимость благоустройства территории - 5 % от стоимости дома.
· Стоимость 1 кв.м. земли - 3000 руб.
· Стоимость внутриквартирной отделки и оборудования - 10 %.
Надо установить для каждого домовладельца его права на личную собственность (внутриквартирную) и долю в домовладении (кондоминиуме). Доли должны соответствовать заданной планировке, указанным данным и необходимости каждого домовладельца вносить свой денежный вклад в содержание и эксплуатацию дома и земельного участка.
. Общую площадь ж/д
собственность имущество домовладелец внутриквартирный
S
общ. = S
1эт. + S
2эт. + S подвала = 1 156,8(м2)
S
1эт. =456,4 (м2)
S
2эт. =456,4 (м2)
S
подвала=244(м2)
. Определим общую площадь квартир
S
кв.общ.==2*33,2+2*54,9+2*74,9=326 (м2)
. Посчитаем стоимость квартиры каждого жильца, принимая во внимание, что стоимость жилищной недвижимости, отнесенной к 1 кв.м. жилья, равна 30 000 рублей.
Ст. кв.i = S
кв.i*Ст. 1кв.м. = S
кв.i(м2)*30(т.р.)
Ст.кв.1 = Ст.кв.2=33,2*30=996 (т.р.)
Ст.кв.3 = Ст.кв.4=54,9*30=1 647 (т.р.)
Ст.кв.5 = Ст.кв.6=74,9*30=2 247 (т.р.)
. Установим общую стоимость всех квартир.
Ст.кв.общ. = = S
кв.общ.*30т.р.=324*30т.р.=9 780т.р.
. Найдем стоимость 1кв.м. общей площади ж/д.
Ст.1кв.м.общ. =Ст.кв.общ./ S
общ. =9 780т.р./1 156,8=8 454,4т.р.
6. Общая стоимость ж/д.
Ст.общ. = Ст.1кв.м.*S общ. =30 т.р.* 1 156,8=34 704 т.р.
Ст.кв.общ. = Ст.общ. т.к. жильцы при покупке квартиры оплачивают всю сумму затрат на ее строительство, т.е. становятся домовладельцами.
7. Определим стоимость указанных в задании компонентов недвижимости, находящихся на праве общей и личной собственности:
· Стоимость инженерно-технических коммуникаций в доме (без внутриквартирного инженерно-технического оборудования) составляет 10 % от общей стоимости дома => Ст. ИТК = Ст.общ.*0,1=34704 т.р.*0,1=3 470,4т.р.
· Стоимость крыши - 5 % => Ст.крыши = 34 704 т.р.*0,05=1 735,2 т.р.
· Стоимость фасада - 5 % => Ст.фасада = 34 704 т.р.*0,05=1 735,2 т.р.
· Стоимость градостроительной документации - 6 % => 34704*0,06=2 082,24
· Стоимость благоустройства территории - 5 % =>
Ст.благ.= 34 704 т.р.*0,05=1 735,2 т.р.
· Стоимость внутриквартирной отделки и оборудования - 10 % =>
Ст.отделки = 34 704 *0,1=3 470,4т.р.
· Стоимость 18 соток земли составляет:
Ст.земли = Ст.1кв.м.земли*18 соток = 30000 руб.*1800 кв.м. = 54 000 т.р.
Для продолжения расчета введем необходимые обозначения.
8. Ki -
доля площади квартиры i-го жильца в общей площади квартир
Ki
= Sкв.i/Sкв.общ. K1=K2=33,2/326=0.1018
K3=K4=54,9/326=0.1684 K5=K6=74,9/326=0.2298
9. Zi - доля площади гаража i-го жильца в общей площади гаражей
Zi=Sгаражаi / Sгар.общ
Z1=Z2=Z3=Z4=Z5=Z6=3м*2м / 6 штук* 6 м2 =0,1667
. Ni - число жильцов в i квартире
N1=2; N2=2; N3=1; N4=1; N5=3; N6=1общ. = 2+2+1+1+3+1=10 (человек)
. Yi - доля жильцов в i-ой квартире из общего числа жильцов
Yi=Ni/Nобщ.
Y1=2/10=0.2; Y2=2/10=0.2; Y3=1/10=0.1; Y4=1/10=0.1; Y5=3/10=0.3; Y6=1/10=0.1
. Используя вышеуказанные коэффициенты определим долю каждого жильца (в стоимости и натуральном выражении) в недвижимости на праве личной собственности.
· Площадь квартиры i-ого жильца см. экспликацию квартир
· Стоимость квартиры i-ого жильца см. расчет выше
· Площадь гаража каждого i-ого жильца одинакова и равна 6 кв.м.
· Балкон по проекту имеет одинаковый метраж (3,67 кв.м.) и располагается только у жильцов квартир 3 и 4
· Стоимость внутриквартирной отделки и оборудования на весь дом составляет 3 470,4 т.р. (см. расчет п.7), а в расчете на каждого жильца будет равна:
Ст.отделки i = Cт.отделки*Ki
Ст.отделки 1 = Ст.отделки 2 = 3 470,4т.р.* 0.1018= 353,29 т.р.
Ст.отделки 3 = Ст.отделки 4 = 3 470,4т.р.* 0.1684= 584,42 т.р.
Ст.отделки 5 = Ст.отделки 6 = 3 470,4т.р.* 0.2298= 797,50 т.р.
. Используя вышеуказанные коэффициенты определим долю каждого жильца (в стоимостном и натуральном выражении) в недвижимости на праве общ. собственности.
· Стоимость инженерно-технических коммуникаций на весь дом составляет 3 470,4т.р. (см.расчет п.7) => Ст. ИТК i =Ст. ИТК * Ki
Ст. ИТК 1 = Ст. ИТК 2 = 3 470,4т.р.*0.1018= 353,27 т.р.
Ст. ИТК 3 = Ст. ИТК 4 = 3 470,4т.р.*0.1684= 584,42 т.р.
Ст. ИТК 5 = Ст. ИТК 6 = 3 470,4т.р.* 0.2298= 797,50 т.р.
· Стоимость крыши на весь дом составляет 1 735,2 т.р.(см. расчет п.7) =>
Ст.крыши i = Ст.крыши * Ki
Ст.крыши 1 = Ст.крыши 2 = 1 735,2 т.р.* 0.1018= 176,64 т.р.
Ст.крыши 3 = Ст.крыши 4 = 1 735,2 т.р.* 0.1684=292,21т.р.
Ст.крыши 5 = Ст.крыши 6 = 1 735,2 т.р.* 0.2298 = 398,75 т.р.
· Стоимость фасада на весь дом составляет 1 735,2 т.р(см. расчет п.7) =>
Ст.фасада i = Ст.фасада*Ki
Ст.фасада 1 = Ст.фасада 2 = 1 735,2 т.р.* 0.1018= 176,64 т.р.
Ст.фасада 3 = Ст.фасада 4 = 1 735,2 т.р *0.1684= 292,21т.р.
Ст.фасада 5 = Ст.фасада 6 = 1 735,2 т.р *0.2298 = 398,75 т.р.
· Стоимость градостроительной документации на весь дом составляет 2082,24(см. расчет п.7) => Ст.гр.стр.док. i = Ст.гр.стр.док. * Ki
Ст.гр.стр.док. 1 = Ст.гр.стр.док. 2 = 2082,24*0.1018= 211,97 т.р.
Ст.гр.стр.док. 3= Ст.гр.стр.док. 4 = 2082,24*0.1684= 350,65 т.р.
Ст.гр.стр.док. 5 = Ст.гр.стр.док. 6 = 2082,24*0.2298 = 478,50 т.р.
· Стоимость благоустройства территории на весь дом составляет 1735,2 т.р. (см. расчет п.7) => Ст.благ. I = Ст.благ. * Ki
Ст.благ. 1 = Ст.благ. 2 = 1735,2*0.1018= 176,64 т.р.
Ст.благ. 3 = Ст.благ. 4 = 1735,2*0.1684= 292,21т.р.
Ст.благ. 5 = Ст.благ. 6 = 1735,2*0.2298 = 398,75 т.р.
· Стоимость земли составляет 30 т.р. => доля каждого i-ого участника будет равна:
Ст.земли i = Ст.земли*Ki
Ст.земли 1 = Ст.земли 2 =30 000*0.1018=3,054т.р.
Ст.земли 3 = Ст.земли 4 = 30 000*0.1684=5,052т.р.
Ст.земли 5 = Ст.земли 6 = 30 000*0.2298 =6,894т.р.
· Площадь земли, находящейся в общей собственности составляет 1800 м2 => доля каждого i-ого участника будет равна:
S
земли i = S
земли*Ki
S
земли 1 = S
земли 2 =1800*0.1018=183,24 м2
S
земли 3 = S
земли 4 = 1800*0.1684=303,12 м2
S
земли 5 = S
земли 6 = 1800*0.2298 =413,64 м2
· Общий метраж подвала составляет Sподвала=244 (м2) =>
подвала i = Sподвала*Ki
Sподвала 1 = Sподвала 2 = 244*0.1018=24,839 м2подвала 3 = Sподвала 4 = 244*0.1684=41,090 м2подвала 5 = Sподвала 6 = 244*0.2298 =56,071 м2
· Подвал включает техническую комнату , общий метраж которой составляет 15,75 (м2) т.е. Sтех.комнаты=15,75 кв.м. => Sтех.комнаты i = Sтех.комнаты*Ki
Sтех.комнаты 1 = Sтех.комнаты 2 = 15,75*0.1018=1,603 м2
Sтех.комнаты 3 = Sтех.комнаты 4 = 15,75*0.1684=2,652 м2
Sтех.комнаты 5 = Sтех.комнаты 6 = 15,75*0.2298 =3,619 м2
· Определим метраж лестничных клеток, маршей и вестибюля (находящихся во владении на праве общей собственности) для каждого i-ого жильца.
Расчет зависит от конструктивных особенностей здания, поэтому площади берутся опираясь на проект дома (см. чертеж)
Sлест. 1 = Sлест. 5 = 14,10+1,07=15,17 м2
Sлест. 2 = Sлест. 6 = 1,82+10,03+6,75+7,04+1,05=26,69 м2
Sлест. 3 = Sлест. 4 = 7,2/2=3,6 м2
· Определим долю i-ого жильца в метраже лестничных клеток и маршей, ведущих в подвал. Sлест.подв. i = Sлест.подв.*Ki=1.5*1.2*2*Ki=3.6*Ki
Sлест.подв. 1 = Sлест.подв. 5 = 3.6*0.1018=0,367 м2
Sлест.подв. 2 = Sлест.подв. 6 = 3.6*0.1684=0,606 м2
Sлест.подв. 3 = Sлест.подв. 4 = 3.6*0.2298=0,827 м2
· Общий метраж лестничных клеток, маршей и вестибюлей (включая ведущие в подвал) составляет
Sлест.общ. = 15.17*2+26.69*2+3.6*2+3.6=30.34+53.38+7.2+3.6=94.52 (м2)
. Просчитаем долю i-ого жильца в метраже пешеходных тротуаров принадлежащих муниципалитету, но закрепленных за домовладельцами для их уборки (общая собственность по праву оплаты).
Общий метраж пешеходных тротуаров Sтрот. =4*50*24=296 м2 =>
трот. I = Sтрот. * Kiтрот. 1 = Sтрот. 5 = 296*0.1018= 30,133 (м2)трот. 2 = Sтрот. 6 = 296*0.1684= 49,847 (м2)трот. 3 = Sтрот. 4 = 296*0.2298= 68,021 (м2)
Полученные результаты отразим в табличной форме. (Таб 1 и таб.2)
Таблица 1
Имущество на праве общей собственности |
|||||||||
№ |
ИТК,т.р. |
Крыша,т.р |
Фасад,т.р. |
Град.стр докум, т.р. |
Благ. Терр,т.р. |
Земля,т.р. |
Подвал,м2 |
Техн.комнаты, м2 |
Лест.кл,марши,м2 |
1 |
353,29 |
176,64 |
176,64 |
211,97 |
176,64 |
3,054 |
24,839 |
1,603 |
0,367 |
2 |
353,29 |
176,64 |
176,64 |
211,97 |
176,64 |
3,054 |
24,839 |
1,603 |
0,367 |
3 |
584,42 |
292,21 |
292,21 |
350,65 |
292,21 |
5,052 |
41,090 |
2,652 |
0,606 |
4 |
584,42 |
292,21 |
292,21 |
350,65 |
292,21 |
5,052 |
41,090 |
2,652 |
0,606 |
5 |
797,50 |
398,75 |
398,75 |
478,50 |
398,75 |
6,894 |
56,071 |
3,619 |
0,827 |
6 |
797,50 |
398,75 |
398,75 |
478,50 |
398,75 |
6,894 |
56,071 |
3,619 |
0,827 |