Структурные особенности и принципы реформирования системы ЖКХ
Между тем сфера ЖКХ, по своей природе, привлекательна для инвестиций: огромный и растущий рынок ЖКУ, ежегодный объем которого составляет 700-750 млрд. руб.; гарантированный сбыт продукции и услуг; значительный потенциал сокращения управленческих, технологических и эксплуатационных затрат. Для кардинального изменения ситуации в отрасли необходимо создать условия для значительного увеличения финансирования данной сферы из внебюджетных источников, создавая условия для повышения привлекательности этой сферы для частного коммерциализации и кредитования со стороны банковского сектора. Значительный инвестиционный потенциал отрасли должен быть задействован для создания надлежащей системы мотивации, экономической заинтересованности коммерциализации.
Вхождение коммерческих структур в сферу эксплуатации коммунальных систем стимулирует создание конкурентных условий в отрасли предоставления услуг ЖКХ . Первый опыт функционирования частного коммерциализации (в частности, компаний «Российские коммунальные системы», «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания», «Российские коммунальные инвестиции») показывает, что средства вкладываются не в модернизацию, а в краткосрочные инвестиционные проекты, связанные с текущим ремонтом. Во многом это объясняется тем, что частные компании работают в основном на правах аренды, что не способствует долгосрочным капитальным вложениям. Здесь первоочередная задача - принятие Закона РФ о концессионных механизмах в жилищно-коммунальном хозяйстве. Необходимо содействие государства распространению позитивного опыта работы частного коммерциализации, в том числе малого и среднего, в регионах и муниципальных округах.
Необходимо добиться взаимосвязанного развития различных сегментов недвижимости в жилищной отрасли: нового строительства, улучшения существующей застройки, повышения эффективности управления жилой недвижимостью, замещения старых строений. При этом необходима дальнейшая переориентация с государственного строительного комплекса на субъекты частного строительного рынка. Одной из мер, способствующих этому, должна стать повсеместная практика размещения государственного и муниципального заказа исключительно на конкурсной основе.
Ответственным органам власти необходимо существенно упростить административные процедуры согласования новых строительных проектов и получения разрешительной документации с тем, чтобы они стали более прозрачными, фиксированными по срокам и понятными для частных застройщиков и не носили по существу запретительного характера для многих из них. Потребуется преобразовать действующие процедуры таким образом, чтобы права собственности на земельные участки могли приобретаться застройщиками на начальных стадиях инвестиционно-строительного процесса, а не в конце его, как это происходит сейчас. Это позволит создать правовые предпосылки для развития системы кредитования строительства под залог земельных участков и вновь создаваемых объектов жилищного строительства.
К числу необходимых мер, которые в состоянии предпринять государство для снижения рисков инвестиций в строительство, относятся:
упрощение процедур и усиление правовых гарантий землепользования и застройки через введение системы правового зонирования;
вовлечение в оборот земельных участков под застройку с гарантированными правами собственности;
развитие системы прав на вновь создаваемые на земельных участках объекты недвижимости.
Необходимое градостроительное обеспечение максимально эффективного использования территории поселений должно включать взаимосвязанные процессы правового зонирования, разработки системы документации градостроительного планирования и проектирования, и на местном уровне - введение в городах правового зонирования и местных нормативов, осуществление межевания, подготовке земельных участков как объектов недвижимости, вовлекаемых в оборот и становящихся объектом залога и получения кредита под жилищное и иное строительство.
Стратегическим направлением предоставления земельных участков под жилую застройку должно стать повышение роли и эффективности конкурентных механизмов предоставления земельных участков в собственность, создание единых объектов недвижимости с равными правами на земельный участок и на все, расположенные на нем строения. Право на внеконкурсное предоставление участка под строительство (кроме муниципального жилья) может быть предоставлено только при отсутствии заявок для участия в торгах. Исключением может быть прямой запрет в федеральном законодательстве передачи данного участка в собственность. В таком случае участок подлежит предоставлению на открытых торгах в долгосрочную аренду.
Для улучшения жилищных условий населения важно не только увеличение объемов вводимого нового жилья, но и, главным образом, повышение его качества. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий; использование прогрессивных строительных материалов и конструкций в жилищном строительстве с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов.