Анализ внешней среды АН «Афина Паллада»
Складская недвижимость Новосибирска сегодня наименее развитый сегмент рынка. Общий объем специализированных складов в Новосибирске составляет около 450 тыс. кв.м. При этом продолжает оставаться широко распространенным использование в качестве складов площадей неработающих цехов заводов и фабрик, подвальных помещений жилых домов и административных зданий. В 2008-2009 году были построены и введены в эксплуатацию четыре крупных складских комплекса классов A, B общей площадью порядка 160 тыс. кв.м. Спрос на высококачественные складские площади создают в основном крупные российские и международные компании. Однако в связи с кризисом интенсивность их экспансии в Новосибирск снизилась, поэтому единовременный выход такого объема площадей в тяжелое для экономики время привел к профициту на рынке высококлассных складских помещений.
Средняя удельная цена предложения складов к продаже составляет 22,11 тыс. руб./кв.м., что на 0,2% меньше, чем во 2 квартале 2010 года, т.е. изменение цены находится в пределах статистической погрешности. По сравнению с докризисным максимумом в 3 квартале 2008 года средняя удельная цена предложения складов уменьшилась на 9%.
На следующей диаграмме приведены средние удельные цены на складские площади в разрезе по районам.
Рисунок 2.4 - Средние удельные цены складских помещений по районам
Наиболее высокие средние удельные цены предложения зафиксированы в Дзержинском и Заельцовском районах. Эти районы приближены к центру, что очень удобно для компаний, перевозящих грузы внутри города. Тем не менее, большинство складских помещений расположены на выездах из города, что подчеркивает такую важную функциональность Новосибирска как города-транзита.
В структуре предложения складов к продаже теплые помещения составляют более половины.
Средняя удельная цена предложения к продаже для теплых складов на 50% больше соответствующего показателя для холодных складов.
Средняя арендная ставка предложения складов в аренду в 3 квартале 2010 года составила 205 рублей, что на 7,2% ниже, чем в прошлом квартале, и на 21% ниже, чем докризисный максимум.
Наиболее высокие средние арендные ставки - на складские помещения в Железнодорожном и Центральном районах. При этом такие предложения наиболее редки - суммарная доля предложений в центре составляет всего 6% от общего числа и 1,2% от общей площади.
Рисунок 2.5 - Средние арендные ставки складских помещений по районам
Среди предложения складов в аренду наибольшая доля - 64% - приходится на теплые склады При этом средние арендные ставки для теплых складов на 46% выше, чем для холодных.
Наиболее высокие средние арендные ставки характерны для низкотемпературных складов. Это объяснимо тем, что такой тип складов наиболее энергозатратен, поэтому арендные ставки, куда входят и коммунальные платежи, являются наиболее высокими.
Индекс валовой доходности в 3 квартале 2010 года составил 102,5%, следовательно, краткосрочные вложения в складскую недвижимость оказались доходными.
По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области, индекс грузооборота за первые 8 месяцев 2010 года составил 101,2% (по отношению к аналогичному периоду 2009 года), индекс оборота розничной торговли - 103%, индекс промышленного производства - 109,1%. Это говорит о том, что экономика начала восстанавливаться после кризиса, а вместе с ней будет восстанавливаться интерес и к коммерческой недвижимости, в частности, к складским помещениям. Правда, ввиду сделанного накануне кризиса запаса недвижимости активного роста данного сегмента не стоит ждать раньше 2012-2013 годов.
Средняя удельная цена предложения торговых площадей к продаже составляет 76,88 тыс. руб. за 1 кв.м., что на 10,2% меньше, чем во 2 квартале 2010 года. По сравнению с докризисным максимумом средняя цена предложения снизилась на 32%.
Рисунок 2.6 - Средняя удельная цена предложения торговых площадей и квартальный прирост
Похожие процессы происходят и на рынке аренды. Средняя арендная ставка предложения торговых площадей в аренду в 3 квартале 2010 года составила 1057 рублей, что на 3,7% меньше, чем в прошлом квартале. Сравнивая с докризисным максимумом, средняя арендная ставка уменьшилась на 36%.
Рисунок 2.7 - Средняя арендная ставка предложения торговых площадей и квартальный прирост
Самым важным фактором, влияющим на цену торговой площади, является ее доступность для потенциальных покупателей. Поэтому в Новосибирске самым распространенным, востребованным и дорогим форматом являются помещения с отдельным входом, расположенные на первых этажах как административных, так и жилых зданий, с высоким пешеходным трафиком. Зачастую эти помещения представляют собой квартиры, выведенные из жилого фонда, в которых оборудован отдельный вход. При этом помещения в торговых центрах (в среднем) представляют меньший интерес при продаже. Отчасти это связано с тем, что наиболее успешные торговые центры предлагают помещения исключительно в аренду.