Анализ внешней среды АН «Афина Паллада»
Рисунок 2.8 - Средние удельные цены предложения торговых площадей по типам
На рынке аренды, напротив, наиболее дорогими являются киоски в сформированных торговых рядах и помещения в торговых центрах со сформированным покупательским потоком.
Рисунок 2.9 - Средние арендные ставки предложения торговых площадей по районам
Становится все более явной тенденция децентрализации рынка (повышение доли предложений в Ленинском и Октябрьском районах). По сравнению с рынком офисной недвижимости, где деловая активность сосредоточена в деловом центре Новосибирска, рынок торговых площадей больше тяготеет к районам, в которых проживает большая часть населения. Однако это касается только районов, приближенных к центру.
Тем не менее, на рынке купли-продажи наиболее высокие средние удельные цены на торговые помещения остаются в Железнодорожном и Центральном районах. В этих районах средняя цена квадратного метра почти в два раза больше, нежели в районах, примыкающих к центру. Можно предположить, что цена на объекты здесь завышена из-за ограниченности предложения.
Среднее соотношение арендной ставки к удельной цене среди объектов, встречающихся к продаже и в аренду одновременно, составило 1,1%.
Индекс валовой доходности в 3 квартале 2010 года составил 93,6%, а это значит, что краткосрочные вложения в торговую недвижимость оказались убыточными.
На рынке торговой недвижимости продолжаются колебания цен. В настоящее время экономическая ситуация в стране стабилизировалась, и рынок ищет свое равновесное состояние. Тем не менее, рост российского ВВП дает повод предположить, что вскоре, вслед за развитием экономики, рынок недвижимости также начнет активно развиваться. Притом, что строительство коммерческой недвижимости в период кризиса практически не велось, а в докризисный период был сделан некоторый запас, то предпосылки к активному росту рынка недвижимости есть, но лишь после того, как будет достигнуто докризисное состояние, а это случится не ранее, чем к 2012-2013 году.
На рынке офисной недвижимости в 3 квартале 2010 года наблюдается снижение средней цены предложения и стагнация средних арендных ставок. Так, средняя удельная цена предложения офисов к продаже составляет 61,61 тыс. руб./кв.м, что на 13,1% меньше, чем в прошлом квартале.
Рисунок 2.10 - Средняя удельная цена предложения офисов и квартальный прирост
Средняя арендная ставка предложения офисов в аренду в 3 квартале 2010 года составила 650 рублей, что находится в пределах допустимой погрешности по сравнению с показателем прошлого квартала.
Рисунок 2.11 - Средняя арендная ставка предложения офисов и квартальный прирост
В случаях, когда офисное помещение предлагается к продаже и в аренду одновременно, среднее соотношение арендной ставки и цены квадратного метра составляет 0,74%.
Наиболее важным фактором, влияющим на цену офисных помещений, является местоположение и доступность потенциальным клиентам. При этом приспособленность к ведению бизнеса и инфраструктура отходит на второй план. Так, цены и арендные ставки одинаковы для бизнес-центров и для офисных помещений на первых этажах жилых домов, расположенных на оживленных магистралях.
В Новосибирске традиционно наблюдается концентрация деловой жизни в центральной части города, преимущественно по линии метро. Так, на долю удаленных районов города, где нет метро, а наземный транспорт представлен в основном автобусами, суммарно приходится 16% предложений к продаже и 11% предложений в аренду. Интересно также, что в удаленных районах предлагаются большей частью помещения крупных размеров.
Примечательно, что в этом квартале появилось одновременно несколько предложений небольших отдельно стоящих зданий как в продажу, так и в аренду. В Москве такой тип недвижимости называется «особняком» и считается очень презентабельным. В Новосибирске такие офисы - редкость. Удачное расположение их на магистрали вкупе с обособленностью, отсутствием соседей делают эти предложения одними из самых дорогих на сегодняшний день.
Индекс валовой доходности в 3 квартале 2010 года составил 89,7%. Таким образом, краткосрочные вложения в офисную недвижимость в настоящее время оказались убыточными.
В 3 квартале 2010 года на рынке офисной недвижимости продолжились колебания цен. В настоящее время экономическая ситуация в стране стабилизировалась, и рынок ищет свое равновесное состояние. Тем не менее, укрепление рубля по отношению к мировым валютам дает повод предположить, что вскоре, вслед за развитием экономики, рынок недвижимости также начнет активно развиваться. Притом, что строительство коммерческой недвижимости в период кризиса практически не велось, а в докризисный период был сделан некоторый запас, то предпосылки к активному росту рынка недвижимости есть, но лишь после того, как будет достигнуто докризисное состояние, а это случится не ранее, чем к 2012-2013 году.